부동산 상가계약 꿀팁!

안녕하세요~ 쫄깃탱입니다!!

요즘 코로나로 인해 자영업자 분들이 많이 힘들어 하고 계시는데 조금이라도 도움이

되었으면 하는 마음으로  오늘은 자영업을 꿈꾸는 사람이라면 꼭 알아둬야할

상가계약 팁에 대해 알아보도록 하겠습니다.

■건축물 용도를 확인하라

▶건축법에 따르면 모든 건물은 용도가 있고, 그 용도에 맞게 공간을 사용해야 한다.
만약 계약한 건물 용도가 내 가게 용도와 다르면 용도 변경을 해야 한다.
용도에 따라 소방 하수도 환기 주차장 시설 기준 등이 다르므로 용도를 변경해야 한다면
상당한 추가 비용이 들수 있다.
상가 계약시 미리 용도를 확인하고 용도 변경이 필요한 경우 계약서에 관련 사항을
구체적으로 넣어 둬야 한다.


■동종 유사 업종 입점 금지를 약속받아라

▶개업 한달 만에 같은 상가 건물에 비슷한 가게가 들어선다고 상상해보자
매출은 반토막이 났는데, 상대 점포는 계속 서비스 가격을 내린다.
건물주에게 가서 따져봐도 되돌아오느는건 나와 상관없는 일 이란 말분이다.
임대인은 임대료만 받아 챙기면 되는 입장이 임차인의 생계 사정을
잘신꼉 쓰지 않는다. 이런 상황을 예방 하기 위해
같은 건물에 동종 및 유사 업종 입점 금지
등의 내용을 특약 사항에 박아 놓는게 좋다.

■주차장에 관한 사항을 미리 약정하라

▶요즘처러 주차가 힘든 시대에는 주차장에 대한 요구가 까다로운
손님이 많다. 주차장 여부에 따라 점포의 성패가 갈릴 정도다
따라서 계약을 체결할 때 주차장에 관한 사항도 필수적으로 확인해야한다


■복층 면적을 임차료 산정에서 제외 하라

▶계약하고자 하는 건물에 복층 형태의 공간이 있다면 합법적인
것인지 확인해야 한다.
복층 구조는 관할 관청의 허가가 반드시 필요한데 그 기준이 까다로워
대부분 불법으로 구조물을 유지하고 있기 때문이다.

■공사기간 동안 임차료를 면제 받아라

▶기존 점포를 그대로 인수하는 게 아니라면 인테리어 공사 등 시설 변경에
따른 시간이 상당 기간 필요하다. 이 시간 동안에는 영업을 할 수 없기 때문에 임차료를 내기 부담스럽지만 대부분의 임차인들은 이를 어쩔수 없는 지출이라고 생각 한다.

 

■건물주와 친한 공인중개사를 피하라

▶공인중개사는 임대인과 임차인의 이해관계를 조율하는 데 가장 큰 역할을 하는 사람이다.
그런데 건물주와 유독 친분이 두터운 공인중개사라면 협상을 할때
세입자가 불리한 위치에 놓일 수 있다.
혹 의견 조율이 잘돼 계약이 성사됐다 할지라도 나중에
문제가 생길 경우 해당 공인중개사는 임대인의 편에 설 가능성이 있다.
중개사가 건물주를 만났을 때 어떤 태도를 보이는지 잘 관찰해볼 필요가 있다.

■ 건물주의 평판을 확인하라

▶임차인들이 쉽게 간과하는 부분이지만 건물주의 성격은 매우 중욯다
건물주가 최근 임대료 인상을 얼마나 했는지 성격은 어떤지 다른 빚이
많진 않은지 부동산 등을 통해 확인해바야 한다.
최악의 임대인을 만날 경우 초기 투자비용 및 권리금을 몽당 포기한 채 가게를 비줘야
할 상황이 올 수도 있다.


■미대차 상승률을 미리 정해둬라

▶상가건물임대차보호법의 테두리 안에 들어가는 상가의 경우
임대차 상승률이 9%로 제한돼 있다.
그러나 환산보증금 기준을 충족하지 못하는 경우에는 임대인이
임차료를 제한 없이 올릴수 있다
터무니없는 금액을 지불해야 하거나 이를 감당치 못해 상가에서
쫒겨날 상황이 오지 말란 법이 없다

■계약서에 구체적인 숫자를 넣어라

▶임대료 상승률은 시세 물가 상승 등을 반영해 일정 시기에 연 8%에서 24%의 범위 내에서 협의해 정한다.
만약 계약서에 이 조항을 삽입했다면 건물주가 원할 때 임대료를 24%올린다고
쓴것이나 다름 없다.
1년마다 3%상승, 5년 후부터 연 10%상승 등 숫자를 구체적으로
가급적 명확하게 정해두는 게 좋다.

■협의가 아닌 합의를 하라

▶협의와 합의는 어뜻 비슷해 보이지만 계약서상에선 전혀 다른 단어다
예를 들어 보면 임대인이 일방적으로 임차료 인상을 통보하고 임차인은
반대의 뜻을 표시 했다.
계약서에 협의해 정한다고 적혀 있다면 임대인의 일방적 통보가 정당인상으로 해석된다.

※영업허가 제한 사유

• 해당영업 시설이 시설기준에 맞지 아니한 경우

• 영업허가가 취소되고 6개월이 지나기 전에 같은 장소에서 같은 종류의 영업을 하려는 경우. 다만, 영업시설 전부를 철거하여 영업허가가 취소된 경우에는 그러하지 아니하다.

• 영업허가가 취소되거나 영업허가가 취소되고 2년이 지나기 전에 같은 장소에서 식품접객업을 하려는 경우

• 영업허가가 취소되고 2년이 지나기 전에 같은 자(법인의 경우에는 그 대표자를 포함한다.)가 취소된 영업과 같은 종류의 영업을 하려는 경우

• 영업허가가 취소되거나 영업허가가 취소된 후 3년이 지나기 전에 같은자(법인의 경우에는 그 대표자를 포함한다.) 가 식품접객업을 하려는 경우

• 영업허가가 취소되고 5년이 지나기 전에 같은자(법인의 경우에는 그 대표자를 포함한다)가 취소된 영업과 같은 종류의 영업을 하려는 경우

• 식품접객업 중 국민의 보건위생을 위하여 허가를 제한할 필요가 뚜렷하다고 인정되어 시·도지사가 지정하고 고시하는 영업에 해당하는 경우

• 영업허가를 받으려는 자가 금치산자이거나 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자인 경우